共有不動産について
こんなお悩みはありませんか？

  • 共有不動産を売却したいが応じてもらえない
  • 共有不動産の賃料を分配してもらえない
  • 共有持分を買い取って欲しい
  • 共有持分を買い取りたい
  • 共有者が所在不明で連絡がつかない
  • 持分を取得した不動産会社との交渉が辛い
  • とにかく共有状態を解消したい
  • 共有不動産の賃料を分配してもらえない

弁護士法人えそらへ
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共有不動産の持分に関する問題の多くは、
専門家である弁護士に相談すれば解決可能です。
弁護士法人えそらは、共有者との関係にも配慮し
ご依頼者にとって最適な結果を目指します。

共有物分割請求とは？

共有物分割請求とは、共有状態にある物(多くの場合は土地や建物などの不動産)について、 現物分割・代金分割・価格賠償のいずれかの①②③方法で共有状態を解消することを求める請求です。民法の原則的な考え方として、１つの物には１つの所有権しか存在できないという「一物一権主義」と呼ばれるものがあり、動産も不動産も所有者は単独所有であることが原則とされています。しかし、社会上の要請からこの原則を貫徹することは不可能であり、実際に民法も「共有」＝１つの物に２つ以上の所有権(持分権)が存在する状態についての規定をおいています(民法249条〜)。とはいえ、民法はやはり１つの物の上には１つの所有権という考え方を原則としておいているため、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定め(民法256条１項本文)、「共有者間の協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる」と定めました(民法258条1項)。なお、所有権以外の権利も共有状態(準共有といいます)となることがあり、準共有の場合にも特別法による定めがない限りは、民法の共有規定が適用されます(民法264条)。特別法による定めとしては、特許権の共有に関する特許法の定めなどがあります。

共有者(持分権者)の権利

共有者の権利１
共有物全部の使用ができる。
各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができます(民法249条)。これは、共有者も「所有者」であることを前提に、持分権が1%でもあれば、その物の全部の使用が許されるということです。そのため、仮に持分権１%を有する者が不動産全部を独占的に使用収益している場合であっても、残り99%の部分を有する共有者(持分権者)が1%の共有者に対して明渡し請求をすることはできません。「持分に応じた」とは、その物を独占的に使用収益する共有者に対して他の共有者が、その使用収益の対価相当額の金銭の支払いをすることができるという意味に留まります。したがって、逆にいえば、共有者の一人がその物を独占的に使用収益している場合(自ら使用する場合や第三者に賃貸して賃料を得ている場合など)他の共有者は、その物を使用収益する共有者に対して一定の金銭請求をすることができるということになります。
共有者の権利 2
同意無くして共有物を変更されない
各共有者は、他の共有者の同意がなければ共有物を変更できません(民法251条)。ここでいう変更とは、売却・贈与・抵当権設定などの法律上の処分のほか、廃棄や消費その他同一性を失わせるような事実上の行為も該当します。このような行為が一人の共有者により勝手になされた場合には、他の共有者は、原状回復請求をしたり損害賠償請求をしたりすることができます。
共有者の権利 3
保存行為をすることができる
各共有者は、他の共有者の同意なく対象物の保存行為をすることができます（民法252条但書）。そのため、持分権1%しか有さない共有者であっても、対象物の修繕などを自ら行うこともできますし、業者に修理を依頼するといった保存のために必要な法律行為も行えます。また、抵当権抹消登記や法定相続による所有権移転登記などの登記申請も保存行為として単独で行えます。
共有者の権利 4
過半数の持分権で管理行為ができる
共有物の管理に関する事項は、持分の価格の過半数で決することとされています(民法252条本文)。例えば、共有物件を第三者に賃貸したり、その賃貸借契約を解除したりすることは、管理行為に該当するため、持分の価格の過半数で決する必要があるということになります。
共有者の権利 5
持分のみの売却もできる
共有者は、自らの持分権を第三者に譲渡することができます。持分権を譲渡できるという規定はありませんが、当然の権利であると考えられており、実際に持分権のみの譲渡が行われることもよくあります(この場合は持分移転を登記原因とする持分移転登記をすることになります)。そのため、他の共有者との協議や共有物分割請求という手続負担 を避けたい共有者としては、第三者に持分権を譲渡するというのも一つの選択肢 に入ることになるでしょう。ただし、不動産会社等に持分のみを売却する場合には、全体価値に持分割合を乗じた価格よりも割安になることが多いです。
共有者の権利 2
同意無くして共有物を変更されない
各共有者は、他の共有者の同意がなければ共有物を変更できません(民法251条)。ここでいう変更とは、売却・贈与・抵当権設定などの法律上の処分のほか、廃棄や消費その他同一性を失わせるような事実上の行為も該当します。このような行為が一人の共有者により勝手になされた場合には、他の共有者は、原状回復請求をしたり損害賠償請求をしたりすることができます。

分割の３つの方法

①現物分割

  • 民法の原則(一物一権主義)に最も即した方法で、対象となる物自体を持分権割合にしたがって分割しようという方法です。物自体を分割できる場合には非常に分かりやすい分割であるといえますが、実際には、持分権割合に従った分割そのものが困難であるとか、分割すると物の価値が大きく下落するなど不都合となることもあります。土地の現物分割をした場合には、分筆登記をすることになります。

  • 民法の原則(一物一権主義)に最も即した方法で、対象となる物自体を持分権割合にしたがって分割しようという方法です。物自体を分割できる場合には非常に分かりやすい分割であるといえますが、実際には、持分権割合に従った分割そのものが困難であるとか、分割すると物の価値が大きく下落するなど不都合となることもあります。土地の現物分割をした場合には、分筆登記をすることになります。

②代金分割

  • 共有物を売却し、その売却代金を持分割合に従って共有者で按分する方法です。分かりやすく、全共有者が物の使用や保存に関心がない場合には各共有者にも納得感のある分割方法です(民法258条２項 参照 )。裁判でもどうしても話し合いがまとまらない場合には、最終的には競売の方法により代金分割となることが多いといえます。他方で、共有物を使用したいという意向を有する共有者にとっては納得し難い方法であるといえるため、共有者の一人が物の所有権を取得したいと考えている場合には、次の価格賠償の方法を検討することになります。
  • 共有物を売却し、その売却代金を持分割合に従って共有者で按分する方法です。分かりやすく、全共有者が物の使用や保存に関心がない場合には各共有者にも納得感のある分割方法です(民法258条２項 参照 )。裁判でもどうしても話し合いがまとまらない場合には、最終的には競売の方法により代金分割となることが多いといえます。他方で、共有物を使用したいという意向を有する共有者にとっては納得し難い方法であるといえるため、共有者の一人が物の所有権を取得したいと考えている場合には、次の価格賠償の方法を検討することになります。

③価格賠償

  • 一人の共有者に、他の共有者の持分権を取得させ、持分権を取得する共有者から他の共有者に持分権に応じた価格を支払うという分割方法です。共有物分割請求相談(全面的価格賠償)。物全部の所有権を取得したいと考え支払い能力もある共有者と、持分権の対価相当額が支払われれば良いと考える共有者がいる場合には、この方法によることになるでしょう。民法にはこの分割方法についての直接の規定はありませんが、判例上認められている分割方法です(最判平8.10.31等)。なお、①の方法と組み合わせて価格賠償が行われることがあります。例えば、ある不動産を二人の共有者が50：50で共有していた場合に、その不動産がうまく現物分割できそうであるが、そのように分けると一方が60相当、もう一方が40相当の面積(又は価格)分しか取得できないような場合に、40しか取得できない側に対して60取得する側から10相当の金銭を支払う方法です(部分的価格賠償)。
  • 一人の共有者に、他の共有者の持分権を取得させ、持分権を取得する共有者から他の共有者に持分権に応じた価格を支払うという分割方法です。共有物分割請求相談(全面的価格賠償)。物全部の所有権を取得したいと考え支払い能力もある共有者と、持分権の対価相当額が支払われれば良いと考える共有者がいる場合には、この方法によることになるでしょう。民法にはこの分割方法についての直接の規定はありませんが、判例上認められている分割方法です(最判平8.10.31等)。なお、①の方法と組み合わせて価格賠償が行われることがあります。例えば、ある不動産を二人の共有者が50：50で共有していた場合に、その不動産がうまく現物分割できそうであるが、そのように分けると一方が60相当、もう一方が40相当の面積(又は価格)分しか取得できないような場合に、40しか取得できない側に対して60取得する側から10相当の金銭を支払う方法です(部分的価格賠償)。

共有物分割請求訴訟とは

共有物分割の原則は、共有者の合意によります。しかし、共有者のうち一人でも分割について合意してくれない(あるいは協議すらしてくれない)とか、そもそも共有者が所在不明で協議のしようもない場合などは、共有物分割請求訴訟 (民法258条1項)による他ありません。一物一権主義の観点から、共有物分割請求訴訟は非常に重要な訴訟です(最判昭62.4.22参照 )。この共有物分割請求訴訟を起こすには、共有者全員を訴訟当事者としなければならないとされており、共有者の一部だけを相手どって共有物分割請求訴訟を起こすことはできません。ただし、訴訟の結果、分割を求める共有者のみに現物分割を認めて他の共有者の共有状態を残すという結論もあり得ます(最判昭62.4.22)。この共有物分割訴訟で、当事者がどのような分割方法を求めるのも自由ですが、判決に至った場合は、裁判所が適切と考える方法による分割がされることになります。例えば、請求人である原告も請求される側である被告も価格賠償による分割を求めていたが、裁判所が現物分割の方法を選択する可能性もある点は注意が必要です。

持分の適正価格

持分権の価格については、原則、単独所有権として実際に市場で不動産売買される場合の市場価格をベースに、持分割合を乗じて算出することになります。市場価格については不動産会社の査定をベースとすることも多いですが、適正価格について話し合いがまとまらない場合には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を行うこともあります。
知っておきたい！

ミニコラム

相続財産の共有と物権共有が併存する場合の処理少し専門的な話になりますが、事実上よくあるケースで、相続財産の共有(遺産共有)の状態と物権共有が併存する場合の共有状態を解消する方法として、遺産分割（民法907条2項）によるべきか、共有物分割請求訴訟(民法258条)によるべきかという問題があります。この点について、最高裁は、共同相続人間の遺産共有状態を解消するための方法は、遺産分割であって共有物分割請求訴訟ではないと判示しました(最判昭62.9.4)。他方で、遺産共有持分権者と他の共有持分権者の間の分割請求については、共有物分割請求訴訟 によるものとしています(最判平25.11.29)。この判決の内容や具体的な状況においてどのような手続を採るべきかという問題で、一般の方がここまで知っておく必要はありませんが、念の為紹介させていただきました。

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